Vamos partir do começo...
Falaremos sobre a importância da agilidade por parte do Poder Público para que as Empresas sejam atraídas para empreender em Pelotas.
Sabemos que a região passa por um processo de aceleração em virtude dos investimentos públicos do Governo Federal junto à Rio Grande (Polo Naval).
Estes investimentos atraem pessoas dos mais diversos segmentos, focados em desenvolvimento, mas que necessitam, de alguma forma, se estabelecerem no Município ou em seu entorno para o desenvolvimento de suas atividades.
Neste ponto e alinhados com o investimento em moradia (Minha Casa Minha Vida) o Município de Pelotas vem sendo o foco principal de investimentos particulares na área da construção civil. Com o benefício do Programa Minha Casa Minha Vida (Governo Federal), atrelado ao Programa Municipal “Pelotas Habitação Digna” (Lei Municipal 5.603/2009) a Cidade se destaca pela velocidade em sua aprovação e licenciamento. Como todo Empreendedor o interesse em velocidade é o ponto principal no investimento e com isso a seleção das Cidades que serão empreendidas está ligada diretamente à resposta administrativa ao desenvolvimento.
Pelotas recebeu no ano de 2007 delegação por parte da FEPAM para licenciamento de atividades de forma plena, isto é, a capacidade de licenciamento do Município foi ampliada através deste convênio (Publicado no Diário do Estado na data de 17 de setembro de 2007). Com isso o Estado reconheceu a capacidade técnica do Município em realizar licenciamentos ambientais de forma plena.
Este é o foco principal para os investimentos migrarem para Pelotas e não para Rio Grande. A Cidade tem a possibilidade de realizar aprovações de projetos e licenciamentos mais rápido que outros Municípios.
No ano de 2008 aprovou o III Plano Diretor da Cidade (Lei Municipal 5.502/2008), tornando a Cidade muito mais dinâmica e preparada para receber investimentos particulares. Com a publicação da Lei Municipal 5.603/2009 – Pelotas habitação Digna – tornou-se clara a intenção do gestor Municipal no interesse em receber investimentos particulares na área da Construção Civil, garantindo isenções no licenciamento, assim como a celeridade dos processos administrativos.
Vale lembrar que esta legislação (Pelotas Habitação Digna) abraça exatamente aquela população beneficiada pelo Programa Minha Casa Minha Vida, cujo objetivo é garantir o acesso à Moradia daqueles com maior dificuldade em obter a casa própria.
Até o fim do ano passado as aprovações de projetos estavam diretamente focadas na atenção destas prioridades apontadas pela Lei. Com a mudança de Governo o Município inova em seus critérios e altera alguns procedimentos que acreditamos fundamentais para o atendimento destas comunidades.
O III Plano Diretor de Pelotas atribui ao parcelamento de solo alguns formatos estabelecidos na legislação federal, Loteamento e Desmembramento (Lei Federal 6.766/79) e Condomínios (Lei Federal 4.791/64).
Estes formatos são a mola mestre que rege o parcelamento de solo no Brasil. Com base nestes formatos é que o Município pode legislar.
Assim rege o III Plano Diretor quanto ao parcelamento de solo na forma de Desmembramento, Loteamento e Condomínio:
Art. 186 - São admitidas as seguintes formas de parcelamento do solo:
I - Loteamento: considerado aquele resultante da divisão de gleba em lotes, destinado à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes;
II - Desmembramento: considerado aquele resultante da divisão de gleba em lotes, destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou abertura dos já existentes. O limite máximo de área para desmembramento será determinado pela conformação do sistema viário existente e planejado para o local, a critério do CTPD.
III - Fracionamento: considerado aquele que importar em subdivisão de lote em duas parcelas com dimensões iguais ou superiores às mínimas, previstas na presente Lei;
IV - Fracionamento e Anexação: considerado aquele que importar em fracionamento de lote em parcela a ser imediatamente anexada a imóvel lindeiro, permanecendo ambos com dimensões iguais ou superiores às mínimas previstas na presente Lei, não havendo dimensão mínima para a parcela fracionada;
V - Unificação: considerado aquele que importar na anexação de lotes, sem limite de unidades, que passam assim a constituir novo lote. As parcelas a serem unificadas não podem apresentar quaisquer restrições tributárias, cadastrais ou registrais.
VI - Conjuntos habitacionais: considerado aquele destinado à construção de mais de uma edificação para o uso multifamiliar, sem a criação ou modificação do sistema viário;
VII - Condomínio urbanístico: a divisão de imóvel, em unidades autônomas destinadas à edificação, às quais correspondem frações ideais das áreas de uso comum dos condôminos, sendo admitida a abertura de vias de circulação interna de domínio privado e vedada a de logradouros públicos, internamente ao perímetro do condomínio, com a conformação da gleba respeitando a malha viária;
VIII - Condomínio urbanístico com edificação integrada: a variante de condomínio em que a construção das edificações, previamente aprovadas nos termos da Lei, é feita pelo empreendedor, concomitantemente à implantação das obras de urbanização.
Conforme a legislação, o Desmembramento será permitido quando estiverem presentes os requisitos necessários para seu atendimento, isto é, frente à sistema viário existente e não importar em abertura de novas vias.
Quando o Município tem interesse na continuidade do sistema viário, e este permeia determinada gleba, não se pode falar em Loteamento, visto que interesse de parcelar no formato de Desmembramento está garantido pela Legislação. Pode o Poder Público impor ao particular restrição de uso, criando assim uma área “non edificandi” ou também chamada “reserva técnica”, para que no futuro, seja por doação ou por expropriação (desapropriação), o Município obtenha a propriedade.
Ao alterar esta forma de aplicação da lei, o Município obriga o particular a realizar um Loteamento (doando área verde, área institucional e sistema viário) para, de forma incorreta, obter a continuidade do sistema viário pretendido.
Imaginemos que determinada rua em um futuro, cruze determinado imóvel (situação hipotética), e para obter esta continuidade o Poder Público aprova para área um parcelamento na forma de Loteamento, ao invés de Desmembramento, isto faz com que o particular, que não tem interesse no sistema viário que será prolongado, tenha que arcar com os custos desta obra, implementar um loteamento que não é de seu interesse, para que posteriormente obtenha os lotes que necessita para fazer, por exemplo, um Condomínio (unidades habitacionais multifamiliares).
Deste modo, o Poder Público desapropria o bem do particular, sem respeitar o devido processo legal, sem indenização e sem o ônus da implementação do sistema viário de seu interesse.
A aplicação do “bom direito” nos leva a crer que não poderia o Poder Público impedir/restringir o direito do particular em realizar o parcelamento na forma como está propondo, desde que obedecida a legislação.
Ainda que com a devida autonomia que o Município possui sobre o parcelamento de solo, a lei rege as situações em que o particular não poderá parcelar o solo:
Art. 175 - Não será autorizado parcelamento do solo:
I - Em terrenos baixos, alagadiços ou sujeitos a inundações;
II - Em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
III - Em terreno com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas da CTPD – Comissão Técnica do Plano Diretor que tornem a área adequada ao parcelamento;
IV - Em terreno cuja estrutura geológica não apresente características de suporte adequadas para urbanização;
V - Em terrenos ocupados por reservas arborizadas, salvo se estas ficarem preservadas;
VI - Em terrenos ocupadas por dunas fixadas por vegetação;
VII - Em áreas de preservação ecológica e de especial interesse ambiental; e naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
VIII - Na AEIAC Sítio Charqueador, exceto para destinação à AEIS, respeitados os estudos previstos nesta lei.
No mesmo sentido a legislação federal rege (Lei Federal 6.766/79 – Alterada pela Lei Federal 9.785/99)
Art. 3o Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.
I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
Il - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
Não estando presentes os requisitos de indeferimento e presentes aqueles que permitem o parcelamento na forma desejada pelo particular, cabe ao Poder Público apenas a aplicação da Lei, possibilitando o parcelamento na forma desejada e atribuindo reservas técnicas às áreas em que tenha interesse em continuar com o sistema viário.
Com esta alteração na forma de interpretar/aplicar a legislação, o Município de Pelotas, que antes prezava pela velocidade na aprovação, passa a ser mais um Município e, o grande atrator de Empresas para Cidade, celeridade na aprovação, passa a um segundo plano, não se diferenciando dos demais Municípios.
Não havendo uma política de incentivos à construção civil e ao Programa Federal Minha Casa Minha Vida, estaremos andando na contra mão da história e dos incentivos. Pelotas tem que voltar a aproveitar o momento e incentivar a vinda de novos negócios para Cidade. Através de investimentos particulares (Empreendedores) é que geraremos novos negócios, ampliaremos os postos de trabalho, objetivando a geração de empregos e renda.
